邢台市商品房预售管理办法
河北省邢台市人民政府
邢 台 市 人 民 政 府 令
〔2005〕第 13 号
《邢台市商品房预售管理办法》已经2005年4月1日市政府第28次常务会议审议通过，现予公布，自2005年6月8日起施行。
市 长 姜德果
二○○五年五月八日
邢台市商品房预售管理办法
第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第三条 本市城市规划区内商品房预售必须遵守本办法。
第四条 邢台市房产管理局是商品房预售主管部门，具体负责本市城市规划区内商品房预售管理工作。
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付土地使用权出让金，取得《国有土地使用权证书》；
（二）持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
（三）签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）六层以下（含六层）的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）结构封顶工程，七层至十二层（含十二层）小高层建筑完成三层以上（含地下室）结构封顶工程，十三层以上高层建筑完成五层以上（含地下室）结构封顶工程；
（五）预售的商品房项目未设定他项权。
第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向市预售主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条 开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及资料：
（一）本办法第五条规定的证件资料及证明材料；
（二）开发企业资质等级证书和营业执照；
（三）开发企业办证申请；
（四）商品房预售方案应当包括商品房位置、面积、幢号、房号统一编排方案、开工和竣工交付日期、经审核批准的总平面图和分层平面图、建筑面积分户计算书、交付使用后的物业管理事宜等项内容。
第八条 商品房预售许可依照下列程序办理：
（一）开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料。材料齐全后，预售主管部门应当当场出具受理通知书；材料不全的，应当一次性书面告知需要补充的材料；
（二）预售主管部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核；
（三）预售主管部门应组织本部门工作人员，会同开发企业人员到现场勘查，并作好现场勘查记录；
（四）开发企业的申请符合法定条件的，预售主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发《商品房预售许可证》。准予商品房预售许可的决定，应当予以公示，公众有权查阅。
经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，预售主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并发送开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖预售主管部门的行政许可专用印章。
第九条 开发企业可以分期或分单项（单位）工程向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》。开发企业按整体项目申请办证的，项目的每个单项（单位）工程均应符合本办法第五条、第七条规定方可办理整个项目的《商品房预售许可证》。
第十条 《商品房预售许可证》应当载明开发企业名称、预售商品房项目的名称、坐落位置、楼号、建筑面积、用途、许可证编号、有效期限等项内容。
《商品房预售许可证》自签发之日起生效。有效期为施工合同确定的计划工期。有效期届满预售许可证自动失效。有效期届满仍需继续预售的，开发企业可在《商品房预售许可证》届满前30日内，向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》延期手续，延期最长不超过一年。
第十一条 开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、范围、用途等事项，应持有关部门的批准文件，到预售主管部门变更《商品房预售许可证》。
第十二条 预售主管部门对新批、变更、延期以及失效的《商品房预售许可证》的商品房项目，实行公示制度。
第十三条 预售主管部门应对已核发的《商品房预售许可证》的项目进展情况进行监督检查。
第十四条 开发企业未取得《商品房预售许可证》，不得发布预售广告。
发布商品房预售广告，应当将拟发布广告的样式、内容报预售主管部门审核，预售广告内容必须合法、真实、准确，并且载明《商品房预售许可证》证号。
第十五条 开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房预售许可证》，并向买受人书面明示下列事项：
（一）开发企业的名称、注册地址、联系电话及法定代表人；
（二）项目开发进度及竣工交付时间；
（三）商品房的坐落位置、设计环境、结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；
（四）项目及其配套设施的平面示意图；
（五）预售商品房的价格及付款方式；
（六）物业管理事项。
第十六条 开发企业委托房地产中介服务机构销售商品房的，应当委托取得相应资质的房地产中介服务机构代理，与之签订书面委托合同，委托合同应当载明委托事项、范围、权限、期限和责任。
受委托机构应当向买受人明示下列事项：
（一）开发企业出具的商品房销售委托书；
（二）受委托机构的资质证书及营业执照；
（三）本办法第十五条要求明示的事项；
（四）受委托机构的地址及联系电话。
第十七条 开发企业与买受人签订商品房买卖合同时，应当使用预售主管部门提供的国家统一格式的商品房买卖合同示范文本。
第十八条 开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到预售主管部门办理登记备案手续。
预售主管部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房买卖合同网上登记备案。
商品房买卖合同登记备案手续委托代理人办理的，代理人应当持开发企业的书面委托书。
第十九条 商品房预售可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积、套内建筑面积或套内使用面积计价。房屋套型、面积误差的处理方式等事项按《商品房销售管理办法》的有关规定执行。
第二十条 开发企业在与买受人未解除商品房买卖合同前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第二十一条 开发企业向买受人交付预售的商品房时，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第二十二条 开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送预售主管部门。
第二十三条 预售的商品房交付使用之日起90日内，买受人应当依法到预售主管部门办理权属登记手续，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件，由于开发企业的原因，买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和买受人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
第二十四条 预售主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于有关的工程建设，不得挪作他用。
第二十五条 开发企业违反本办法第六条第二款、第十一条规定的，未取得《商品房预售许可证》或未办理《商品房预售许可证》变更手续擅自预售商品房的，由预售主管部门责令停止预售，没收违法所得，并可处以已收取预售款1%以下的罚款。
第二十六条 开发企业有下列行为之一的，由预售主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以一万元以上三万元以下罚款。
（一）未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》。
（二）委托没有资质的房地产中介服务机构代理预售商品房的。
第二十七条 违反本办法第十七条、第二十一条规定，由预售主管部门予以警告，责令限期改正。
第二十八条 违反本办法第二十、二十二条规定，由预售主管部门给予警告、责令限期改正，并处以二万元以上三万元以下罚款。
第二十九条 开发企业违反本办法第二十四条规定，由预售主管部门责令限期改正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第三十条 开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由预售主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可证，并处三万元罚款。
第三十一条 开发企业对预售主管部门作出的行政处罚决定不服的，可自接到行政处罚决定书之日起60日内，向同级人民政府或上一级主管部门申请行政复议，也可直接向人民法院提起诉讼。
第三十二条 预售主管部门和其他有关管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究行政责任，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 本办法自2005年6月8日起施行。
江西省集体合同条例
江西省人大常委会
江西省人大常委会公告第１２８号
江西省集体合同条例
（２００２年９月２７日江西省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过）
第一章 总则
第一条 为了规范企业职工一方与企业进行平等协商、签订集体合同的行为，维护双方的合法权益，促进企业发展，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国工会法》以及其他有关法律、行政法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内的各类企业以及实行企业化管理的事业单位（以下统称为企业）。
第三条 企业应当依法建立平等协商机制和集体合同制度。
平等协商是指职工一方的代表与企业方的代表，就签订集体合同和其他劳动关系的事项，依法进行沟通商谈的行为。
集体合同是指企业职工一方与企业依法就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利等涉及职工切身利益的事项，在协商一致的基础上签订的书面协议。
第四条 签订集体合同应当遵循平等协商一致的原则，不得违反法律、法规的规定。
第五条 依法签订的集体合同对企业和企业全体职工均具有约束力。职工个人与企业订立的劳动合同中的劳动条件和劳动报酬等标准不得低于集体合同的规定。企业规章制度不得与集体合同的规定相抵触。
第六条 县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门、同级地方工会组织及代表企业方面的组织应当建立劳动关系三方协调机制，指导、协调平等协商和签订集体合同。
第七条 县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门负责集体合同的审查，指导、协调、监督、检查集体合同的签订和履行。
地方工会、产业工会及代表企业方面的组织应当指导、帮助、督促集体合同的签订和履行，并依法进行监督。
第二章 平等协商
第八条 企业或者职工代表一方书面提出签订集体合同要求的，双方应当在１５日内就签订集体合同的有关事项进行协商。
双方从首次协商到签订集体合同的时间最长不得超过６０日，但本条例第三十二条规定的争议处理时间除外。
第九条 协商双方代表人数对等，每方为３至１０名，且每方应当确定１名首席代表。
第十条 企业协商代表由企业法定代表人指定。职工协商代表由企业工会确定或者经职工（代表）大会选举产生。尚未建立工会组织的企业职工协商代表，由所在地的地方工会或者产业工会组织企业职工民主推举，并须得到企业半数以上职工同意。
在采取前款所列方式产生协商代表时，可以同时指定、确定或者选举、推举候补代表１至２名。协商代表因故不能出席会议时，由候补代表出席会议。
女职工人数较多的企业，职工协商代表中应当有女职工代表。
第十一条 企业工会法定代表人和企业法定代表人分别担任职工一方与企业方的首席代表，因故不能担任的，应当书面委托一名代表担任。尚未建立工会组织的企业职工首席代表由全体职工协商代表推举。
第十二条 协商代表应当真实反映本方意愿，维护本方合法权益，接受本方人员的咨询和监督。协商代表的任期与集体合同期限相同。协商代表因故缺额，应当及时按本条例规定补足，并向对方通报。
第十三条 在不违反有关保密的法律、法规和不涉及商业秘密的前提下，协商双方有义务向对方提供与平等协商有关的情况和资料。职工一方或者企业工会可以请求上级工会派员指导和帮助开展平等协商。双方也可以根据需要聘请有关专业人员作为顾问，参加协商活动。
第十四条 企业应当保证协商代表履行职责所必要的条件。协商代表因履行代表职责而占用工作时间的，应当视为正常出勤，其工资和其他待遇不受影响。
不得对协商代表进行打击报复。职工协商代表在任期内除法律、法规规定的情形外，企业不得变更或者解除其劳动合同。
第十五条 协商双方应当在协商会议召开的７日前，将拟协商的事项和参加协商的代表名单通知对方。会议由双方首席代表或者其授权委托的协商代表轮流召集和主持。
协商结果由双方首席代表签字。
第三章 集体合同的签订
第十六条 集体合同由企业工会代表职工与企业签订。尚未建立工会的企业，由职工推举的代表与企业签订。
第十七条 集体合同一般包括以下内容：
（一）劳动报酬；
（二）工作时间、休息休假；
（三）保险福利；
（四）劳动安全卫生；
（五）劳动纪律；
（六）女职工和未成年工的特殊保护；
（七）经济性裁员的条件和程序；
（八）职工教育与职业技能培训；
（九）变更、解除、终止集体合同的条件和程序；
（十）集体合同期限；
（十一）集体合同争议的处理及违约责任；
（十二）双方约定的其他事项。
第十八条 企业应当依照法律和国家有关规定进行工资集体协商，签订工资协议。
工资协议，是指专门就工资事项签订的专项集体合同。已订立集体合同的，工资协议作为集体合同的附件，并与集体合同具有同等效力。
根据企业的具体情况，双方还可以就本条例第十七条中的其他内容签订专项集体合同。
第十九条 经协商形成的集体合同草案应当提交职工代表大会或者职工大会讨论。经过应到会职工代表或者全体职工半数以上同意方获通过。集体合同草案未获通过的，由双方重新进行协商修改后再提交讨论通过。重新协商的期限适用本条例第八条规定。
第二十条 集体合同草案通过后，由双方首席代表签字。企业应当在７日内将集体合同文本及其附件一式三份报送有管辖权的劳动和社会保障行政部门。企业工会应当同时报送上一级工会。
劳动和社会保障行政部门收到集体合同文本，应当依法进行审查，并于１５日之内审查完毕。逾期未审查或者未提出异议的，集体合同即行生效。
第二十一条 集体合同生效后，企业应当在１０日内向全体职工公布。
第二十二条 集体合同期限为１至３年，专项集体合同的期限为１年。有效期内不因法定代表人的变更而影响集体合同的效力。
第四章 集体合同的变更、解除和终止
第二十三条 生效的集体合同，非经双方协商－致或者符合本条例第二十四条第一款和第二十五条第－款规定的情形，不得变更、解除和终止。
第二十四条 有下列情形之一导致集体合同部分或者全部不能履行的，经双方协商一致，可以变更或者解除集体合同：
（一）订立集体合同所依据的法律、法规被修改或者废止；
（二）不可抗力；
（三）企业兼并、重组、解散或者破产；
（四）约定的变更或者解除条件出现；
（五）法律、法规规定的其他情形。
集体合同的变更或者解除应当以书面形式提出。提出变更或者解除集体合同的一方，应当提供相关依据。双方应当在提出后的７日内对变更或者解除的内容进行协商。
第二十五条 集体合同期限届满或者集体合同约定的终止条件出现，集体合同即行终止。
集体合同期限届满的企业应当在合同期满前６０日内进行续订合同的协商，并按照本条例的规定做好集体合同的续签工作。
第二十六条 经双方协商一致变更或者解除集体合同的，企业应当在７日内报告有管辖权的劳动和社会保障行政部门，并提供书面说明，企业工会应当在７日内书面报告上一级工会。
第五章 集体合同的管理与监督
第二十七条 各级劳动和社会保障行政部门依法对集体合同履行情况定期进行监督检查，督促未签订集体合同的企业与职工进行平等协商、签订集体合同。
地方工会、产业工会依法维护职工合法权益，对企业平等协商，签订、履行集体合同的情况进行监督，对违反集体合同的行为，可以向同级劳动和社会保障行政部门提出处理意见和建议。
第二十八条 集体合同双方应当成立监督检查组织，定期对集体合同履行情况进行监督检查。检查中发现问题，应当以书面形式提交双方首席代表。双方应当认真研究，协商处理。
第二十九条 集体合同的双方首席代表应当每年至少一次向职工代表大会或者职工大会报告集体合同的履行情况。
第六章 集体合同争议的处理
第三十条 在平等协商、签订集体合同过程中发生争议，双方不能自行协商解决的，任何一方可以申请劳动和社会保障行政部门协调处理。劳动和社会保障行政部门应当在７日内通知同级工会和代表企业方面的组织参加协调。
第三十一条 劳动和社会保障行政部门协调、处理签订集体合同发生的争议，应当自受理之日起在３０日内处理完毕，情况复杂需要延期的，经劳动和社会保障行政部门负责人批准，可以延长１５日，并向双方书面说明理由。
第三十二条 因履行集体合同发生争议，双方协商不成的，可依照法定程序向劳动争议仲裁机构申请仲裁；对仲裁裁决不服的，可以在收到仲裁裁决书之日起１５日内向人民法院提起诉讼。
第三十三条 因签订和履行集体合同发生争议时，双方在协调处理过程中应当维护企业正常的生产经营和工作秩序。
第七章 法律责任
第三十四条 企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由劳动和社会保障行政部门给予警告，并责令限期改正；拒不改正的，给予通报批评：
（一）拒绝职工一方签约要求的；
（二）不提供或者不如实向职工一方提供有关的情况和所需资料，不给予协商代表履行职责必要的时间，造成无法签订、履行、变更和解除集体合同的；
（三）不按规定报送集体合同的。
有前款第（一）、（二）项情形之一，情节严重且拒不改正的，劳动和社会保障行政部门可对企业处以２０００元以上２万元以下罚款，并可以对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以１０００元以上２０００元以下罚款。
第三十五条 因一方过错导致集体合同未履行或者未完全履行的，有过错的一方除应当继续履行集体合同外，还应当承担因此给对方造成的经济损失。双方都有过错的，各自承担相应的违约责任。
第三十六条 企业擅自变更或者解除职工协商代表的劳动合同的，由劳动和社会保障行政部门责令改正，赔偿职工协商代表损失；拒不改正的，责令给予职工协商代表实际损失２倍的赔偿，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以１０００元以上５０００元以下罚款。
第三十七条 劳动和社会保障行政部门工作人员在集体合同的管理和监督工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者主管机关给予行政处分。
第八章 附则
第三十八条 签订和履行行业性、区域性集体合同，依照本条例执行。
第三十九条 本条例自２００２年１１月１日起施行。
