完善我国公司清算制度的立法设想
福建协胜律师事务所 王新平
【内容提要】公司清算是终结公司的法律关系，消灭公司法人资格的行为。公司清算更多地与债权人的利益有关。设计科学、合理的公司清算制度是为了保护债权人的利益。提出现行《公司法》在公司清算方面存在的缺陷以及相应应当完善的立法设想。
【关键词】 公司清算 存在缺陷 立法设想
在司法实践中公司被工商行政管理部门吊销营业执照或自动歇业解散后，无部门组织清算，股东不管，甚至借机私分和转移公司财产的现象屡见不鲜，虽然公司法对公司的清算及其责任承担作了相关规定，但这些规定存在很多不完善的地方，面对公司清算制度这一较大的系统体系，公司法的相关规定显得过于粗糙，无法应对现实生活中日益复杂的公司终止清算这一客观现实问题。本文拟结合司法实践中存在的问题，参阅国内外一些专家学者的观点，就目前公司清算存在的缺陷和立法设想谈谈自己的看法，以求各位同仁指正。
一、我国现行公司清算制度存在的缺陷
清算制度应是股东承担有限责任的前提。理想的模式是，公司解散后，公司的股东自行清理公司财产和债权债务，通知公司债权人，双方达成还债安排，清偿所有欠债。尽管我国公司法专门规定了清算组的组成、清算组职权职责、清算程序、违法清算的法律后果，但现实中，很多公司在自行解散后根本不进行清算，甚至拒绝清算，反而以公司人格作为挡箭牌，以承担有限责任为借口来规避法律。
（一）清算主体在实际操作中难以确定
公司解散随之引发清算程序，首要问题就是清算人或清算机构的确定。这不仅事关由谁主持清算，更关系到不实清算或清算不能时由谁承担不能清算的责任。我国公司法第一百九十一条规定了公司正常解散情形下普通清算的清算组成人员：有限责任公司的清算组由股东组成；股份有限公司的清算组由股东大会确定人选。因此，普通清算时，清算引发的责任应当由公司所组成的清算组承担。公司法第一百九十二条规定了公司非正常解散时特别清算程序中负责组建清算组的机关及清算组成员的组成：“有关主管机关”负责“组织股东、有关机关及有关专业人员成立清算组，进行清算。”笔者认为，这种情形下清算主体仍是股东，主管机关不过是在股东拒不履行清算义务时组织清算的召集者，而非清算的主体。实践中，公司法第一百九十二条所列举公司非正常解散之情形，债权人起诉后，法院一般均判令股东在一定时间内对公司财产进行特别清算，以清算后的财产对公司债务承担清偿责任。但实际上，许多股东早就躲债在外，下落不明，以致很多案件只得缺席判决。无法找到股东也就没有清算主体，由主管机关组织代为清算实际上还是没有解决清算主体所应承担的清算引起的法律责任问题。法律对于清算主体规定的不清，混淆了清算的召集者和清算主体的界限，忽略了清算主体不履行清算义务时所应当承担的法律责任，因此，在实践中常常陷入困境。
（二）现行《公司法》没有特别清算程序方面的规定
现行《公司法》中规定的公司清算程序只是一种理想状态下的普通清算程序。实践中，这种程序制度的执行必定会受到许多现实因素的制约而无法发挥作用。尤其是目前，在我国公司制度尚不成熟，刑事和行政法律、法规的有关配套规定尚未健全的条件下，许多中小公司均不同程度地存在这样那样的问题：有设立上的瑕疵，如提供虚假验资报告、以虚假出资成立公司；有名为有限责任公司实为一人公司或合伙企业，股东资产与公司资产混同的；有“脱壳经营”成立所谓的关联企业，股东业务与公司业务混同的；有股东在公司关门前大肆私分公司财产的，以虚假清算报告将公司注销，逃避合同义务或其它法定义务的等等，在清算过程中，往往会陷入股东之间关系恶化、相互抵触；公司主要负责人不知去向；公司清算人怠于甚至违法行使清算职权等困境之中。此时，凭借公司自身的能力和诚信度已经无法保障清算程序能够合法、顺利地进行，各方主体的权益，尤其是公司的债权将很难得到得到实现。
（三）缺乏对清算主体责任的规定
缺乏清算主体责任的规定，现实生活中，公司在即将终止之前，形成的逃避清算，甚至不经清算就注销登记的情形，以及“清而不清、越算越糊涂”的情况严重危害了公司债权人、善意股东的权益，危害了公司法人制度的生存，危害了社会经济秩序的平稳建立。查根寻源，公司立法中缺乏对清算主体责任的确立是这种恶性状况存在的根本原因。事实上，正是法律缺乏对清算主体义务的规制，才导致清算主体有恃无恐，任意损害相关权益人的合法权益，行不义之举，赚不义之财。
二、新修改的《公司法》在公司清算方面应当完善的立法设想
上述种种行为，意图利用公司法人人格的法律特点，通过规避清算以达到逃脱法律责任的目的，侵害了债权人的合法权利，严重扰乱了正常的社会经济秩序，导致社会信用危机。笔者就此对清算制度的完善提出一些设想。
(一)在新修改的《公司法》中应当明确规定公司清算主体
参考各国关于清算责任人的规定，大体有以下四种：公司股东或董事、公司章程确定的清算人、股东会决议任命的清算人、法院选任的清算人并结合我国国情，笔者认为公司清算主体可作如下设置。（1）、国有独资有限公司清算时，国家授权投资的主体应当为清算主体。如果国有独资公司被撤销的，清算主体可为授权投资主体或者为做作撤销决定的主体。（2）、其他有限责任公司的清算主体为公司股东名册上登记的全体股东，公司如无股东名册可参考公司章程和公司登记文件确定公司的股东资格，然后认定其为清算主体。（3）、有限责任公司分公司的清算主体为母公司，子公司的清算主体应当为各个投资股东。（4）、股份有限公司以公司章程规定负有清算责任的股东或者股东大会选定的股东为清算主体。公司章程能无规定，或者股东大会不成选定的，可认定派员担任董事会成员的股东为清算主体。在此应当指出的是，我国《公司法》有关于清算组的概念，但是没有明确的清算主体的概念。甚至有些人将清算组视为清算主体。这是不正确的认识。公司的清算主体应为基于自己对公司的资产享有权益或者基于对公司的重大管理权限而为法律确定为公司在清算时组织公司清算的义务主体。这就不同于清算组的界定，清算组应为清算主体任命或者选定具体操作公司清算事宜的临时性组织。二者具体区别如下：清算主体一般与公司存在资产投资或者对公司拥有重大管理权权限，而清算组则不限于此，其可以是清算主体选定或者任命的任何人士，比如会计师、律师等与公司没有任何实质性权益的人员来担任。公司的清算主体对相关债权人负责，其不仅承担清算责任，而且还有可能承担清算不利产生的赔偿责任。公司的清算组则对清算主体负责，并在一定程度上代表公司。其不直接对债权人负责（破产清算除外）。此外，清算主体不因公司清算完毕而当然消灭，但是，清算组一般会基于公司的清算完毕、法人人格的终止而消灭。
(二)在新修改的《公司法》中应当增加规定公司特别清算程序
针对公司股东恶意逃避清算责任，针对法律设置的限时清算制度视而不见，逃避公司债务的行为，应当设立特别清算程序。特别清算应为股东或者债权人提起的特别清算之诉所引起，由法院判令公司相关清算主体在规定期限内完成对公司的清算，如不能或者拒不完成，法院可聘请相关机构和人员组成清算委员会，对公司进行清算，清算费用由公司承担，如公司不能承担，则可判令清算主体承担的一种清算制度。特别清算是普通清算的必要补充，具有十分重要的现实意义。目前我国公司法无相关规定，因此建立特别清算制度十分必要。
特别清算应明确规定在公司出现下列情形时，应由债权人、股东和主管机关向公司注册所在地法院提出特别清算申请，即：(1)公司营业期限届满的和股东会会议决定解散的，又不能自行按普通清算程序进行清算的；(2)股东会决议由法院特别清算的；(3)公司成立的目的达不到或丧失的；(4)公司股东人数低于法定最低人数的；(5)公司注册登记后六个月内不开业，或者开业后自行停止营业超过六个月的；(6)主管机关命令公司解散的，包括工商行政管理机关吊销法人营业执照的。
通过法院组织特别清算可实现下列目的：一是特别清算制度借助于法院干预对清算活动予以审查，以公开、透明的程序维护债权人利益。二是有利于交易安全，公司由法院组织特别清算后，避免了公司仍从事经营活动，从而保证了交易方的安全，维护了市场经济秩序。三是在股东不能自行清算的情况下，尤其是股份有限公司解散后由法院组织清算，有利于保护股东的合法权益。
(三)在新修改的《公司法》中应当明确规定股东作为公司清算主体，应承担的民事责任
现行《公司法》对股东作为公司清算主体不依法清算，应承担什么样的民事责任没有规定，债权人的合法权益无法得到有效保护。笔者认为，在特别清算中应当引入公司人格否认制度和债权侵权行为理论。
公司人格否认原则始创于美国法院的判例法，被称作“揭开公司面纱”，是为应对以公司有限责任制度规避法律的行为而提出的。该原则的基本含义是：在特定法律关系中，当适用公司独立人格和有限责任会带来不公正、致公司债权人受损害时，法律不考虑公司的特性，直接追究公司法律特性所掩盖的经济实情，在司法程序中责令特定的公司股东直接承担公司的义务和责任。大陆法系国家近几十年来也开始重视解决有限责任制度在保护债权人方面的弊端，德国确立了所谓“直索”责任，日本则建立了法人人格否认理论。可见，公司人格否认理论已经成为两大法系国家公司法律制度的的一项共识。公司人格否认制度是对公司法人制度必要的补充，其法理不是对公司人格独立原则的否认而是严格恪守。我国在制度上并没有公司人格否认制度?司法实践中曾将公平原则、诚信原则和权利不得滥用原则等援用为公司人格否认制度的基本法理依据。这就使得我们对清算过程中的清算义务主体未依法清算时的民事责任，尤其是恶意解散行为，可以适用公司人格否认制度，直接追究有关责任主体的民事责任。
第三人侵害债权行为是指债的当事人以外的第三人故意实施旨在侵害债权人的利益并造成债权实际损害的行为。我国法律虽未明文规定债权侵权行为，但确立债权侵权制度有足够的立法根据。首先，我国民法通则第四条、合同法第六条关于诚实信用原则的规定，不仅是对民事、经济活动参与者不进行任何欺诈行为的要求，更是补充立法不足的补充性、衡平性的一般条款。其次，民法通则第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”其中“财产”包括一切积极的、消极的财产。债权属于预期的财产权利，自然也在其中。再次，民法通则第一百一十七条第二款规定的是侵害财产权的损害赔偿责任，是债权侵权行为损害赔偿责任的直接立法根据。债权侵权理论就直接追究出资者的民事责任提供了依据，突破了债的相对性的局限。
根据公司人格否认制度和债权侵权行为理论，并结合我国国情，笔者认为，在实体处理时应当根据公司解散后的具体情况来确认股东的责任，具体包括：1、因股东怠于履行清算义务而造成公司财产贬值、流失、灭失等实际损失的，基于其过错责任，股东在所造成的损失范围内承担赔偿责任。2、股东与公司财产混同的，股东在其侵占的财产范围内承担民事责任。3、股东抽逃出资或恶意处置公司财产的，股东在抽逃出资或恶意处置的财产范围内承担赔偿责任。4、公司解散后资产不明，帐目不清的，鉴于股东是公司资产帐册保管的直接责任人，因其法定职责的履行瑕疵，从而在客观上造成清偿债权人债权的公司财产减少或消灭，应对债权人的债权承担赔偿责任。5、公司未经清算即被注销的，股东既使未从公司获取任何财产，也应承担全额赔偿责任。因为公司注销登记时须明示公司债权债务清理完毕，是股东对公司债务的对公承诺，是一种公示行为。是对公司债务的主动承担。一旦这种承诺发生法律效力即完成公司注销，即在法律上产生继受债权债务的法律后果。6、在法定清算期限内无正当理由，拒不履行清算义务的，视为对其有限责任承担的放弃，概括地接受公司的财产、债权债务，应在公司注册资金范围内对公司债务承担清偿责任。
本文仅对现行《公司法》在公司清算方面存在的缺陷提出部分相应的立法设想，笔者衷心希望本文能起到抛砖引玉的作用，让与会的同仁对现行《公司法》在公司清算方面存在的缺陷及立法设想进行深入探讨，便于新修改的《公司法》在公司清算方面制定出更加完善的规定，以确保公司清算能够依法有序进行，保证债权人、股东的合法权益得到确实有效的保障。
论文参考文献：
1、 顾功耘主编的《公司法》，北京大学出版社2000年11月出版。
2、 刘宗胜、张永志编写的《公司法比较研究》，人民公安出版社2004年11月1日出版。
3、 江平编写的《法人制度论》，中国政法大学出版社1994年版。
4、 张民安编写的《公司法上的利益平衡》，北京大求出版社2003年1月版。
5、 钱卫清编写的《公司法救济方式新论》，人民法院出版社2004年1月版。
呼和浩特市城市房地产交易市场管理条例
内蒙古自治区人大常委会
呼和浩特市城市房地产交易市场管理条例
内蒙古自治区人民代表大会常务委员会
（1997年6月26日呼和浩特市第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，1998年7月31日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第四次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为了加强城市房地产交易市场管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 凡在本市城市规划区国有土地范围内（含开发区）进行房地产转让、租赁、抵押、典当、交换及其他房地产经营和管理均应遵守本条例。
第三条 市人民政府房产管理部门是本市房地产交易市场的行政主管部门。市房地产市场管理部门负责房地产交易市场的管理工作。
旗县、郊区房产行政管理部门主管本行政区域内的房地产交易市场工作。
旗县级以上人民政府土地管理部门负责土地使用权转让、出租、抵押等的权属管理和监督检查。
工商、税务、物价、财政、国有资产、建设、公安、金融等部门按照职权划分，各司其职，配合房产行政主管部门做好房地产交易市场管理工作。
第四条 房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条 房地产交易活动必须在依法设立的房地产交易市场进行，并由房地产市场管理部门办理交易手续。
当事人办理房地产交易手续时，必须如实申报成交价格，并按规定缴纳税费。
第六条 房地产交易市场管理部门和管理人员要履行职责，依法办事，接受社会监督，保护当事人的合法权益，任何单位和个人有权对其违法行为进行检举和揭发。
第二章 房地产转让
第七条 本条例所称房地产转让，是指房地产权利人通过合法方式将其房地产权属转移给他人的行为，包括：
（一）买卖房地产的；
（二）赠与、继承、分析房地产的；
（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人的；
（四）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产的；
（五）企业被收购、兼并、合并涉及房地产权属随之转移的；
（六）以房地产抵债的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第八条 有下列情形之一的房地产，不得转让：
（一）无合法权属证件的；
（二）权属有争议的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）商品房预售，未取得《商品房预售许可证》的；
（七）出典房屋典期未满的；
（八）在依法公告拆迁范围内的；
（九）法律、法规规定不得转让的其他情形。
第九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋在建工程的，必须完成开发建设投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院有关规定办理土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金；按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将土地收益上缴国家财政或者作其他处理。
第十一条 房地产权利人转让共有房地产时，应当征得其他共有人的书面同意。在同等条件下，其他共有人有优先受让权。
房地产权利人转让租赁期限未满的房地产时，应当提前三个月书面通知承租人。在同等条件下，承租人有优先受让权。
房地产权利人转让已设定抵押的房地产时，必须征得抵押权人书面同意。
第十二条 房地产拍卖，必须由房地产市场管理部门负责组织，并由其委托的拍卖机构进行，其他任何单位和个人不得组织房地产拍卖。
第十三条 商品房预售，必须符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向旗县级以上人民政府房产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售，应当进入房地产市场挂牌交易。
商品房预售人应当将预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案。
第十四条 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，并由房地产市场管理部门会同金融部门监督。
第十五条 已预售的商品房再转让，当事人应当办理转让登记手续。未办理转让登记手续的，商品房预售单位不得为购房者更名。
第十六条 已预售的商品房，除国家规定允许调整售价外，商品房预售单位不得变更商品房预售合同约定的商品房售价。
已预售的商品房除不可抗力因素外，应当按照合同约定日期竣工交付使用。
第十七条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
广告主和广告发布者不得发布未取得《商品房预售许可证》的商品房预售广告。
第三章 房屋租赁
第十八条 本条例所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
下列行为也应视为房屋租赁：
（一）提供房屋由他人承包经营的；
（二）将房屋内的柜台、橱窗、铺位等设施、设备出租给他人就地使用的；
（三）以联营、入股等形式将房屋提供他人使用，只获得固定收益，不负盈亏责任的。
第十九条 有下列情况之一的房屋，不得出租：
（一）无房屋所有权证或者权属有争议的；
（二）经房产管理部门鉴定为危险房屋的；
（三）已设定抵押，未经抵押权人同意的；
（四）共有房屋，未经其他共有人书面同意的；
（五）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（六）在依法公告拆迁范围内的；
（七）法律、法规规定不得出租的其他情形。
第二十条 房屋租赁，出租人必须到房地产市场管理部门申领《房屋租赁证》。《房屋租赁证》实行年检制度。
第二十一条 房屋租赁，当事人应当签订国家统一文本的房屋租赁合同，并在合同签订之日起十五日内向房产管理部门登记备案。
第二十二条 承租人承租的房屋，经出租人书面同意并就收益分配协商一致可以全部或者部分转租。转租人与受转租人应按本条例规定签订转租合同，合同约定的转租时限不得超过原租赁合同约定的租赁期限。
转租合同签订后，当事人应到房产管理部门办理转租登记手续。
第二十三条 承租人有下列行为之一的，出租人有权提前解除租赁合同：
（一）利用房屋进行违法活动的；
（二）擅自改变房屋用途或者擅自拆改房屋结构及其附属设施的；
（三）未经出租人同意转租房屋的；
（四）拖欠房租累计六个月以上的。
因上述行为给出租人造成损失的，出租人有权要求承租人赔偿。
第二十四条 出租人有下列行为之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同：
（一）未按合同约定时间向承租人提供房地产的；
（二）未按合同约定维修房屋的；
（三）干扰或者妨碍承租人正常使用房屋的；
（四）向承租人提出无理要求的。
因上述行为给承租人造成损失的，承租人有权要求出租人赔偿。
第二十五条 房屋租赁合同变更、解除、终止，当事人应当向房产管理部门登记备案。
第二十六条 单位或者个人租赁房屋从事生产、经营活动，未经房产管理部门办理租赁登记手续的，工商行政管理部门不得为其办理工商营业执照及营业执照年检手续。
第四章 房地产抵押和典当
第二十七条 本条例所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十八条 下列房地产可以设定抵押权：
（一）依法取得房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权；
（二）依法获得的房屋期权；
（三）以出让方式取得的土地使用权；
（四）依法可以抵押的其他房地产。
第二十九条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
第三十条 房地产抵押，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，抵押房地产的价值应当由房地产评估机构评估确定。
同一房地产设定数个抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况书面告知抵押权人，其抵押担保之和不得超过房地产评估现值。
第三十一条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订统一文本的抵押合同。房地产抵押合同经房地产市场管理部门登记后方为有效。
房地产抵押当事人应当持房屋所有权证书、土地使用权证书、房地产估价报告书、抵押合同登记文件及其他证件到房屋产权产籍管理部门审核并办理房屋他项权利证书。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载；抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十二条 以按照份额共有的房地产设定抵押的，抵押人应当书面通知其他共有人，并以抵押人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意，共同共有人为抵押人。
以出租的房地产设定抵押的，抵押人应当告知抵押权人，并书面通知承租人，抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第三十三条 房地产抵押合同变更、解除、终止，当事人应当到房地产市场管理部门办理变更或者注销登记手续。
第三十四条 已设定抵押的房屋，抵押人如需翻建、扩建或者改变其用途的，必须征得抵押权人的书面同意。
第三十五条 已设定抵押权的房地产依法列入拆迁范围，实行产权调换补偿的，由抵押当事人以调换所得房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同；实行作价补偿的，由抵押人将所得补偿金提存公证，作为抵押财产处理，或者由抵押当事人选择与原抵押物同等价值的房地产重新设
定抵押权，并相应变更抵押合同。
第三十六条 有下列情形之一的，抵押权人可以向房产管理部门申请处分抵押房地产：
（一）抵押人未依约偿清到期债务，又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失踪无人代其履行到期债务的；
（三）抵押人的合法继承人、受遗赠人拒不履行到期债务的；
（四）抵押人被宣告解散或者破产的；
（五）抵押人违反本条例的有关规定，擅自处分抵押房地产的；
（六）抵押合同约定的其他情形。
第三十七条 处分抵押房地产可按照作价转让或者拍卖的方式进行，处分所得价款，依照下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押房地产所需费用；
（二）扣除抵押房地产应当缴纳的税费；
（三）偿还抵押权人贷款本息和违约金；
（四）剩余金额交还抵押人。
同一房地产设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿；价款不足的，抵押权人有权向抵押人另行追索。
第三十八条 本条例所称房屋典当，是指房屋所有权人作为出典人将其房屋的占有权、使用权、收益权付给承典人，由承典人支付典金的行为。在典期内，出典人获得典金不付利息，承典人使用房屋不付租金。
有合法权属证书的房屋可以典当。
第三十九条 在房屋典期内，承典人对承典的房屋可以自用，也可以出租。
典期届满，出典人可以行使回赎权，以原典价交还承典人，承典人将房屋交还出典人；出典人不回赎的，即为绝卖，并按照规定到房地产市场管理部门办理有关手续。
第五章 房地产交换
第四十条 本条例所称房地产交换，是指当事人将各自的房屋所有权、使用权连同该房屋占用范围内的土地使用权转移给对方的行为，包括房屋所有权之间的交换、房屋所有权与房屋使用权的交换、房屋使用权之间的交换、土地使用权之间的交换。
第四十一条 房屋拆迁的，被拆迁人可以凭房屋拆迁安置协议与建成房屋交换，并按照本章有关规定办理交换手续。
依照前款规定交换房屋的，拆迁人应当将换房人视为被拆迁人按照原协议进行安置。
第四十二条 有下列情形之一的房地产，不得交换：
（一）无合法权属证件或者权属有争议的；
（二）有租赁纠纷的；
（三）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（五）法律、法规规定不得交换的其他情形。
第四十三条 办理房地产交换登记手续，除持房地产交换合同、当事人资格证明外，还应当按照下列情况提供有关证件：
（一）直管公房之间、不同单位自管房之间、直管公房与单位自管房之间交换使用权的，应当提供双方房屋使用权证件及产权人的同意证明；
（二）房屋所有权交换的，应当提供双方房屋所有权证书、土地使用权证书。不同单位自管房交换的，还应当提供单位的证明文件；
（三）共有房地产交换的，应当提供其他共有人同意的书面证明；
（四）公房使用权与私房所有权、使用权交换的，应当持房屋使用权证书、私房所有权证书及产权人的同意证明；
（五）属于本条例第四十一条情形的，还应当提供房屋拆迁安置协议；
（六）法律、法规规定的其他证明文件。
第四十四条 房地产交换当事人未到房地产市场管理部门办理交换手续的，房地产开发经营单位及其他房管单位不得为其办理更名手续。
第四十五条 房屋使用权交换，应当征得房屋所有权人书面同意，房屋所有权人应当支持使用人的合理要求。换房后，新的房屋使用人与房屋所有权人应当另行签订租赁合同，同时解除原租赁合同。
房地产交换，涉及房屋所有权转移的，依照房地产转让有关规定办理。
第六章 房地产中介服务
第四十六条 本条例所称房地产中介服务，是指在房地产投资、开发、交易、权属登记、物业管理等活动中从事房地产咨询、价格评估、经纪等居间经营活动，并收取佣金的行为。
第四十七条 从事房地产中介服务，必须设立相应的中介服务机构。设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；
（二）有明确的组织章程和健全的财务管理制度；
（三）注册资本10万元以上；
（四）从事房地产评估业务的，须有3名以上注册房地产估价师，房地产专职估价人员（包括注册房地产估价师和房地产估价员）占职工总人数的50％以上；
（五）从事房地产经纪业务的，须有3名以上取得房地产经纪人资格证书的专业人员；
（六）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术人员须占总人数的50％以上。
第四十八条 设立房地产中介服务机构，应当按照国家有关规定取得房产行政主管部门申请领取房地产中介机构资质证书后，到工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照。
第四十九条 从事房地产中介业务的人员必须取得相应的资格证书，并按照规定办理注册手续，持证上岗。
房地产中介服务人员只能加入一个房地产中介服务机构，从事房地产中介活动，不得以个人名义接受客户委托。
第五十条 房地产交易实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，当事人可以委托具有房地产评估资格的评估机构进行。但涉及国家征收税费、国家赔偿、补偿的，其价格评估必须由房地产行政主管部门认定的评估机构承办。
涉及与银行贷款相关的房地产价格评估，可以由房地产行政主管部门认定的评估机构或者银行估价机构承办。
国有房地产的评估，应当由房产行政主管部门审查合格，颁发证书并经自治区国有资产管理部门备案的评估机构承办。
第五十一条 房地产估价报告，必须由一名估价师或者三名估价员签字并加盖所在评估机构公章，方可生效。
房地产价格评估人员如果与委托评估项目有利害关系或者与当事人有亲缘关系的，必须回避。
房地产评估人员应当为委托人提供的技术资料、商业秘密及评估结果保密。
第五十二条 房地产交易，当事人应当向房地产市场管理部门如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产成交价格低于评估价格的，当事人应当按照评估价格缴纳有关税费。
第五十三条 房地产交易市场管理部门对房地产中介服务机构和中介服务人员实行年审制度，对其经营活动进行监督和检查。
房地产中介服务机构应当按季度向房地产交易市场管理部门报送业务报表，并缴纳管理费。
第五十四条 发布房地产市场信息广告的，必须在广告发布前持有关证件到房地产市场管理部门进行登记，经审查同意，方可发布。
第五十五条 房地产中介服务机构在经营活动中必须遵守下列规定：
（一）遵守有关法律、法规；
（二）按照核准的业务范围从事经营活动；
（三）依法缴纳税费；
（四）按照规定标准合理收费；
（五）接受房地产市场管理等部门的指导、监督和检查。
第五十六条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中，不得有以下行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或者两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第七章 法律责任
第五十七条 对违反本条例规定的行为，由旗县级以上房产行政管理部门或者其他有关部门按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第五条规定，当事人未按照规定到房地产市场管理部门办理手续交易房地产的，旗县级以上房产行政管理部门责令其限期补办交易手续，并对擅自转让房地产的，处交易额百分之五至百分之十的罚款；对擅自交换房地产的，处交易额百分之二至百分之三的罚款；对擅
自租赁房屋的，处实际租期评估租金总额一至二倍的罚款；对擅自抵押房地产、典当房屋的，处房地产抵押额、房屋典价百分之三至百分之五的罚款。
（二）违反本条例第十三条第一款规定，预售商品房的，由旗县级以上房产行政管理部门责令其停止预售活动，没收违法所得，并处以预售金额百分之五至百分之十的罚款。
（三）违反本条例第十七条、第五十四条规定，发布商品房预售广告或者房地产市场信息广告的，由广告监督管理机关责令停止发布广告，没收其违法所得，可以并处广告费一至二倍的罚款。
（四）违反本条例第四十八条、第四十九条规定，未取得相应资格证书和营业执照从事房地产中介服务的，分别由房产、工商行政管理部门责令停止中介活动，没收违法所得，可以并处一千元至二千元的罚款。
（五）违反本条例第五十六条规定，房地产中介服务人员在房地产中介活动中，牟取不正当利益、转借资格证书、在跨两个以上机构执业、损害当事人利益的，由旗县级以上房产行政管理部门对中介服务机构处以二千元至三千元的罚款；对直接责任人处以五百元至一千元的罚款，情节
严重的，吊销有关执业证件。
第五十八条 涂改、伪造《商品房预售许可证》、“房屋建设工程转让的批准文件”、《房屋租赁证》、房地产中介服务机构和从业人员资格证书的，由房产行政管理部门依法没收上述证件，并移送司法机关依法处理。
第五十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以申请复议或者向人民法院起诉。当事人在法定期限内不申请复议，也不提起诉讼，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的部门可以申请人民法院强制执行。
第六十条 拒绝、妨碍房地产市场管理人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第六十一条 房地产市场管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第八章 附 则
第六十二条 涉外房地产交易，除法律、法规另有规定外，均适用本条例。
第六十三条 本条例自公布之日起施行。
1998年7月31日
