常州市人民政府关于颁发常州市征地房屋拆迁安置及地上附着物补偿管理办法的通知
江苏省常州市人民政府
常州市人民政府文件
常政发〔2004〕183号
关于颁发常州市征地房屋拆迁安置及地上附着物补偿管理办法的通知
各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
《常州市征地房屋拆迁安置及地上附着物补偿管理办法》已经市政府常务会议审议通过，现予颁发，请认真贯彻执行。
二○○四年八月二十五日
常州市征地房屋拆迁安置及地上附着物补偿管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强征用土地的房屋拆迁管理和地上附着物补偿管理，维护征地拆迁当事人的合法权益，保障全市各项建设事业的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《江苏省土地管理条例》等法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内征用集体土地涉及房屋拆迁安置和地上附着物补偿（以下简称征地拆迁），适用本办法。
国务院和省人民政府批准的水利、能源和交通等重大基础设施建设项目对征地拆迁安置及地上附着物补偿另有规定的，从其规定。
第三条 市、辖市人民政府土地行政主管部门是本市征地拆迁的主管部门，对本市征地拆迁工作实施监督管理。
各级人民政府和规划、建设、房管、劳动、物价、财政、公安、工商等部门应当依照本办法的规定，互相配合，保证征地拆迁工作的顺利进行。
第四条 征地拆迁人应当依照本办法的规定，对被征地拆迁人给予补偿、安置；被征地拆迁人应当在规定期限内搬迁腾地，不得阻挠、妨碍征地拆迁的实施。
第五条 征地拆迁必须符合土地利用总体规划和城市规划，有利于城市和村镇建设，保护生态环境，保护文物古迹。
第二章 征地拆迁管理
第六条 征地拆迁应当遵循以下程序：
（一）市、辖市人民政府发布征用土地公告；
（二）土地行政主管部门公告征地拆迁补偿、安置方案；
（三）征地拆迁人与被征地拆迁人签订征地拆迁补偿、安置协议；
（四）征地拆迁人按照征地拆迁补偿、安置协议进行补偿安置；
（五）征地拆迁人实施房屋拆除。
第七条 征用土地方案经依法批准后，由市、辖市人民政府在被征用土地所在地的乡镇（街道）、村进行征用土地公告。
征地公告应当包括下列内容：
（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；
（二）被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；
（三）征地补偿标准和农业人员安置途径；
（四）办理征地补偿登记的期限、地点。
被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地、房屋权属证书到公告指定的地点办理征地拆迁补偿登记，土地行政主管部门应当及时审查核定。被征地拆迁人未如期办理征地拆迁补偿登记手续的，其补偿以土地行政主管部门的调查结果为准。
第八条 市、辖市人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地拆迁补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡镇（街道）、村予以公告，听取被征地拆迁所在地农村集体经济组织和被征地拆迁人的意见。
征地补偿、安置方案公告应当包括下列内容：
（一）征地拆迁的位置、地类、面积、需要安置的农业人口的数量；
（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；
（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；
（四）地上附着物的补偿标准和支付方式；
（五）农业人员的安置办法；
（六）拆迁范围、搬迁期限、安置方式；
（七）其他有关征地补偿、安置的具体措施。
征地拆迁补偿、安置方案报市、辖市人民政府批准后，由征地拆迁人组织实施。
第九条 征地拆迁范围确定后，土地行政主管部门应当书面通知被征地拆迁所在地房管、规划、建设、工商等有关部门暂停办理下列相关手续：
（一）新批宅基地和其他建设项目用地；
（二）新建、扩建、改建房屋；
（三）改变房屋和土地用途；
（四）房屋转让、抵押、出租；
（五）以拆迁房屋为注册地址的工商营业执照。
在暂停办理上述相关手续期间，任何单位和个人不得擅自进行本条第一款规定停办的各项活动。
暂停期限不得超过1年，因特殊情况需要延长的，延长暂停期限不得超过1年。
第十条 征地拆迁人和被征地拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额、安置房地点、面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
第十一条 被征地拆迁人对征地拆迁补偿、安置方案有争议的，由市、辖市人民政府协调，协调不成的，由上一级人民政府裁决。征地拆迁补偿安置争议不影响征用土地方案的实施。
违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由市、辖市人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，由市、辖市人民政府土地行政主管部门依法申请人民法院强制执行。
第十二条 征地拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律法规的规定办理。
第十三条 征地拆迁中拆除违法违章建筑及超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
第十四条 房屋用途：以土地、房屋权属登记证书上标明的用途为准；权属证书上未标明用途的，以权属档案中记录的用途为准；未办理权属登记的，以有关主管部门批准的建房手续规定的用途为准。
房屋面积：以土地、房屋权属登记证书上载明的建筑面积为准；权属证书载明的建筑面积与实际面积不一致的，以有权部门确认的实测面积为准，但对违法违章搭建的面积不予确认。
各级土地行政主管部门应当建立、健全征地拆迁档案管理制度，加强对征地拆迁档案资料的管理。
第三章 住宅房拆迁补偿与安置
第十五条 拆迁住宅房，采用统一安置、统一复建、自拆自建等形式，有条件的地区可以试行货币安置方式。采用何种方式补偿安置由市、辖市（区）人民政府根据土地利用总体规划、城市规划、村镇建设规划和实际情况确定。市区及金城镇、溧城镇原则上采用统一安置方式安置。
统一安置房、统一复建房建设应依法向市、辖市（区）人民政府有关主管部门提出申请，依法办理相关审批手续。
自拆自建的，应当符合国家和省、市有关宅基地管理规定，并依法办理相关审批手续。
第十六条 房屋拆迁根据被拆除房屋的重置价格结合成新予以补偿，重置成新价经有资质的评估机构按照征地房屋拆迁重置价格标准，房屋结构、使用年限、年折旧率对照表和房屋成新评定对照表，进行评估后确定（见附件一、附件二）。
第十七条 采用统一安置方式的，其房屋拆迁补偿金额计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×110%。
采用统一复建、自拆自建方式的，其房屋拆迁补偿金额计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×100%。
第十八条 征地房屋拆迁安置的对象为在征地拆迁范围内拥有合法房产并在该集体经济组织内部享有权利和承担义务的被征地拆迁人及其家庭成员。
被征地拆迁人的家庭有下列情形之一的成员，可列入安置对象：
（一）原有常住户口的现役义务兵军人；
（二）原有常住户口的在读大中专院校学生；
（三）原有常住户口，正在劳教或服刑的人员；
（四）在征地补偿、安置方案公告确定的搬迁期限前出生、婚嫁落户的人员；
（五）按有关政策规定应列入拆迁安置的其他人员。
被征地拆迁人的家庭有下列情形之一的成员，不列入安置对象：
（一）租住、借住征地拆迁范围内房屋的；
（二）因入托、入学等原因，户口报在征地拆迁范围内的“空挂户”；
（三）按有关政策规定不属于征地拆迁安置的其他人员。
第十九条 实行统一安置的，安置建筑面积为人均不超过40平方米。安置户型根据安置面积与安置房具体户型建筑面积最接近的原则确定。
拆迁房屋的原面积人均不超过40平方米的，原面积部分按安置房建安价结算；安置面积超过原面积，但不超过人均40平方米的部分，按安置房的成本价结算；安置面积超过原面积又超过人均40平方米的部分，按市场价结算。
拆迁房屋的原面积超过人均40平方米的，按人均40平方米安置，按安置房的建安价结算；由于安置房房型原因造成安置房面积超过人均40平方米，但不超过被拆迁房屋原面积的部分，按安置房的成本价结算；由于被征地拆迁人原因要求增加的安置面积，增加部分按市场价结算。
被拆除房屋面积大于统一安置房或统一复建房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，具体补偿标准由辖市（区）人民政府根据当地实际情况另行规定并报市人民政府批准后执行。
统一安置房、统一复建房的建安价、成本价见本办法附件三。
第二十条 擅自将住宅房改为非住宅房的，或者将住宅房出租（借）给他人作非住宅房使用的，拆迁时仍按住宅房处理。
拆除出租（借）的住宅房，征地拆迁人对租（借）用人不予补偿安置。
第二十一条 拆除住宅房，征地拆迁人以现房安置的，不支付临时安置补助费；安置房为期房的，被征地拆迁人自行解决住处的，征地拆迁人应当支付在过渡期限内的临时安置补助费；被征地拆迁人使用征地拆迁人提供的周转房的，征地拆迁人不支付临时安置补助费。
征地拆迁过渡期限从被征地拆迁人搬家腾空房屋之日起计算。自拆自建、统一复建的过渡期限为12个月；统一安置的过渡期限，不超过18个月。因征地拆迁人责任超过过渡期限的，对自行过渡的被拆迁人，应当自逾期之月起将临时安置补助费增加1倍。
第二十二条 拆除房屋阁楼的补偿，按阁楼高度分别折算成建筑面积（前后包檐不等高的，取平均值）计算：
高度在1米以下的，按阁楼平面面积的25%计算；
高度在1米至1.49米的，按阁楼平面面积的50%计算；
高度在1.5米至1.79米的，按阁楼平面面积的75%计算；
高度在1.8米至2.19米的，按阁楼平面面积的90%计算；
高度在2.2米以上的，按阁楼平面面积的100%计算。
临时阁楼、浮阁及征地调查后搭建的阁楼不予补偿。
第二十三条 被拆迁房屋的搬迁补助费、临时安置补助费和电话、有线电视、空调机、燃气移位费等，具体标准附后（附件四）。搬迁奖励费由辖市（区）人民政府根据当地实际情况另行规定。
第二十四条 征地拆迁涉及房屋附属设施（包括装修）补偿的，根据征地补偿调查登记中实际登记的情况，按照征地拆迁房屋装修及附属设施补偿标准进行补偿，具体标准附后（附件五）。
第四章 非住宅房拆迁补偿与安置
第二十五条 拆迁学校、幼儿园、乡镇卫生院（所）、敬老院、文化站等公益性房屋的，征地拆迁人按拆一还一的原则给予复建安置；不需要复建安置的，按被拆除房屋原面积的重置价给予补偿。
第二十六条 拆除企业生产用房和企业非生产用房后需要复建的，按被拆除房屋原面积的重置价格结合成新给予补偿；不需要复建的，按被拆除房屋面积的重置价格给予补偿。
拆除企业生产用房不需要搬迁的，不予补偿其设备搬迁费；需要搬迁的，对设备的拆除、安装、搬迁费用由所辖市（区）结合实际情况给予合理补偿。
拆除企业生产用房致使企业停工停产的，其停工补偿费按实际停工停产需待业的职工人数计算，以该企业前1年的人均月工资给予补偿（仅含工资、社会保险费），但不得少于当地城镇职工最低工资标准。补偿期限按实际停工停产时间为准，最多不得超过6个月；在实施征地拆迁前已停工停产的，不予补偿。被拆迁企业职工是农业人口，征地时已得到安置补助费的不予补偿。
第二十七条 拆除营业用房，属经有权部门批准的临时建筑未到期的，按被拆除房屋的重置价结合成新的50%给予补偿；属永久性合法建筑的，按被拆除房屋的重置价结合成新的200%给予补偿。
第二十八条 拆迁非住宅房复建安置的，必须经城市规划、土地行政主管部门批准，由被征地拆迁人按有关规定自行复建。
第五章 地上附着物补偿
第二十九条 征用土地时对地上附着物的补偿，按本办法附件六的标准予以补偿。
本办法附件六未列的地上附着物补偿项目，应当按照重置成新的原则，由征地拆迁人与被征地拆迁人协商补偿，协商不成的，按评估机构的评估价给予补偿。
第三十条 被征用土地上的坟墓，由土地行政主管部门以公告形式通知坟主限期迁移。逾期未迁移的，视为无主坟，由用地单位深埋处理。
第三十一条 自征地调查进场之日起，在征地范围内突击建设、栽植的地上附着物不予补偿。
第三十二条 征地范围内地上附着物补偿费按产权归属支付给合法产权所有人。产权不明的，由有关土地行政主管部门代结算管理。
第六章 罚 则
第三十三条 被征地拆迁人或房屋承租人故意弄虚作假、以欺诈手段获取征地拆迁补偿、安置款的，予以追回并按照国家有关法律、法规追究其责任。
被征地拆迁人辱骂、殴打征地拆迁工作人员，妨碍、阻挠征地拆迁工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 负责实施征地拆迁的工作人员在征地拆迁过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十五条 当事人对有关行政机关的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附 则
第三十六条 经依法批准的农用地转为建设用地，涉及房屋拆迁安置及地上附着物补偿的，依照本办法执行。
第三十七条 各辖市人民政府可根据本办法，结合本地实际情况，制定具体办法和标准，报市人民政府批准后执行。
第三十八条 本办法自2004年10月1日起施行。
本办法施行前已签订征地拆迁补偿、安置协议的以及已发布征地拆迁公告，尚未完成征地拆迁的建设项目的征地拆迁补偿、安置按原规定执行。
附件：常政（2004）183附件.tif
http://www.changzhou.gov.cn/PortalIPS/Library/Portal/675f417d-5bab-47e9-87b8-6058d8513644/b86eb5e5-34e4-4fa2-9354-a8e0510e8fa2.tif
口头约定“三至四年后归还”的借款的
诉讼时效应如何计算
陆燕红 江苏省南通市中级人民法院
案情：
1994年9月，被告刘某因经营需要向原告顾某借款9000元，双方在借据上约定了借款利息，同时还口头约定：该款于三至四年后归还。2004年2月，顾某为此向法院提起诉讼，其自称从1998年底每年均向刘某主张过权利，但不能提供每年向刘某主张权利的证据。后又否认曾向刘某主张过权利的事实。刘某则辩称，双方口头约定三四年后归还是事实，但顾某从借款至今从未向我主张过权利。后刘某又辩称顾某曾在1998年向其主张过权利。刘某还称借款后其曾向我购买过楼板，已经抵算结清。顾某也承认向刘某购过楼板，但以现金方式支付结清。
分歧：双方对是否曾主张过权利前后均作了不同的陈述和辩解，其实双方不同的诉辩主张是围绕对口头约定“三至四年后归还”的不同理解而进行的。所以本案中该口头约定该如何理解？本案究竟是借款期限明确还是借款期限约定不明？本案中关于原告刘某的债权是否已逾诉讼时效期间？对此在审理中形成了二种意见：
第一种意见认为，从该约定看，履行期限应为三或四年后的任何时间，此种履行期限是不明确。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算，现无证据证明原告主张过权利，原告因此不可能知道其权利受到了侵害，诉讼时效期间还未开始，原告的债权当然未逾诉讼时效期间。
第二种意见认为， 该口头约定中应理解为借款期限为三至四年，不属于对还款期限约定不明。原告的起诉超过了诉讼时效。
笔者同意第二种意见：理由如下：
1、借据是一种特殊的书面借款合同，也应适用我国《合同法》的补缺规则。借款人向出借人借款，出借人同意并给付款项，双方通过协商达成了一致意见后，由借款人向出借人出具借据。该借据体现了双方的意思表示，亦即双方当事人达成了一致的协议，符合合同的法律特征，所以借据是一种特殊的书面借款合同。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”这是《合同法》解决合同条款缺陷的两种方式：一是协议补缺，二是规则补缺。合同补缺不是毫无根据的乱补，它根据公平、诚信、合理的原则，依照合同条款或者交易习惯，基于合同或者交易行为的整体内在逻辑的一致来确定。其中交易习惯既包括某种行业或者交易的惯例，也包括当事人间已经形成的习惯法。所以本案中双方对“三至四年后归还”的约定有分歧，笔者认为可从民间借款通常所具备的交易习惯来进行判断和确定。
2、该口头约定三至四年后归还，因为口头约定一般不如书面的约定严谨，法官也不能要求每一个公民具备同自己一样的法律意识，所以对此口头约定，法官应从当时当地的语言习惯及交易习惯上去理解。对该约定从一般人的一般理解应为：三或四年内原告不得主张权利，借款期限应为三年或四年，从保护债权人利益出发，应从宽理解为借款期限为四年。而且，如果少了这个“后”从语法上存在错误，“三至四年归还”究竟是“之内”还是“之外”呢？仍会存在状语意思表达不明的情况。庭审中本案双方当事人的对在三至四年内原告不能主张权利的理解一致，所以，对口头约定的理解应作常识性理解，笔者认为，本案中的该约定应理解为一个借款期限即1994年9月13日至1998年9月12日止，1998年9月13日起，原告即知道也应当其权利受到侵害，并从此时计算两年的诉讼时效，所以原告在2004年起诉显然超过诉讼时效。
3、本案的情况区别于借款期限不明的情况。根据《合同法》的规定：对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。该规定说明了如果经过六十一条补缺解释仍不能明确的，则债权人在20年内的任何时候，向债务人主张权利之后，债务人不自动履行，均可以在此之后的两年内再向法院起诉而不超过诉讼时效。但超过20年，就不再受法律保护，而不管债权人是否知道自己权利受到侵害。所以，本案经过补缺解释之后，对借款的期限是明确的，所以并不适用《合同法》第六十一条之规定。
4、双方都承认，原告顾某在此笔借款后向刘某购过楼板，双方对楼板的付款情况并无证据证实，法官可从一般情理上分析，在被告尚欠原告借款的情形下，原告再向被告支付现金的可信度比较低。因此，双方的对曾购过楼板的事实的陈述也在一定程度上影响了法官的自由心证。所以，笔者认为该口头约定可理解为借款期限为四年，原告主张超过诉讼时效。
-------完---------
