您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
借款合同一般违约与根本违约的认定
——金融机构宣布贷款提前到期权利问题研究


个人住房商业贷款合同履行中，经常发生下列情形：一旦借款人按月分期摊还住房贷款的过程中存在拖欠的情形，银行等金融机构往往在短时间内按照合同约定即宣布贷款提前到期，要求借款人将剩余本金和拖欠的利息、罚息、复息全部予以偿还——此类案件中，借款人一般都只是拖欠了几个月的分期贷款额，金额一般都只有在1万元左右，但金融机构的诉求除了要求剩余本金（一般在30-100万不等）全部归还外，还有为实现债权支出的律师代理费，并要求被告承担诉讼费。律师的代理费用依照司法局规定的正常收费一般也要在1万元以上，有时多达到6至7万元，再加上法院的诉讼费一般也要3000-1万元左右，作为被告的借款人的诉累过于沉重。

在此案件审理中，借款人在法院组织调解中也往往承认违约，愿意及时支付拖欠的贷款和罚息，但认为主债务以外的费用过高，难以承受。而部分银行调解的余地比较小，往往坚持要借款人承担律师费等相关费用，导致调解的难度较大。

各地法院在审理此类案件中，观点也有所分歧。一种观点认为，借款合同中权利义务明确，违约方承担败诉责任毫无争议，银行要求借款人承担相应的实现债权的费用，合同中明文规定且明确告知借款人，违约方当然应当承担此类费用，律师收费也符合国家规定，并不加重违约方的责任，其在签订合同中就应当了解，因此，全面支持原告诉请并无不当。另一种观点则认为，银行在此类案件中一律坚持解除合同，短期内要求借款人归还大额本金，或虽同意调解但要求违约方承担比实际拖欠贷款金额高出数倍的费用，其合同权利的行使有过于扩张之嫌疑，应适当限制银行如此行使合同权利。

笔者同意第二种观点，理由如下：

１.从整个合同订立的过程看，此类合同采取格式条款形式 银行和个人借款者对合同条款的理解存在着明显的差距，一方是利用一切对己有利的法律和专业知识，精心制作了一个最大限度保证出借方权益，压缩、减少甚至取消借款人合同权利的格式合同。在现有金融环境下，借款人抵押贷款其实是几乎没有选择的，不在这个银行贷，就在另外一个银行贷，而且条款基本是相同的。这样的合同，存在很多不符合商业道德甚至对社会中相对弱者的欺诈和胁迫的内容，违背借款人的真实意思。这样的合同，在人民法院这个社会正义的最后一道关口，应该进行主动调整，平衡双方本就倾斜的合同地位和权利义务。

２.从合同法的价值取向分析，不主张轻易解除合同 合同法理论认为，合同的解除是在合同成立后基于一方或双方的意志使合同归于消失，它通常是合同不能正常履行时，当事人不得已采取的一种做法。合同解除关涉合同制度的严肃性，因此，法律对解除合同应采取慎重态度，对法定解除权的行使应作严格的限制，尽量让已经生效的合同履行下去，实现订立初期双方意图达到的财产收益目的。尤其是个人住房贷款这样带有强烈政策性和显著民生色彩的所谓商业合同，在履行过程中，由于个人经济状况出现临时性的困难，导致短期无法按期还款，此类情况并不少见，应当允许借款人申请适当的宽限期限。而借款合同本身也应当给予一定的缓冲期限，不能一出现违约的情形，就采用解除合同全部权利义务的方式。合同中应当明确何种情形下才能解除合同，不达到一定的严重程度，只能追究相应的违约责任，从经济赔偿的角度制裁合同的违约方，而不能直接解除合同。大量解除此类房贷合同，银行的风险确实是降低了，但不利于社会稳定和谐。

３.从审判实践看，判决继续履行借款合同更有利于能在法律的框架内最大限度合理解决纠纷 合同法理论中对违约行为有构成根本性违约的违约行为和一般性违约的违约行为之分。原来这一理论应用在国际货物买卖中，现在逐渐向一般合同普遍运用。司法实践中，判断违约后果是否实质上剥夺了未违约人的期待利益，必须结合具体案件的具体情况，进行具体分析，很难找到一种划一的、固定的标准。国际贸易法委员会秘书处对联合国国际贸易销售合同公约草案所作的评注中指出：“损害是否重大，应根据每一事件的具体情况来确定，例如合同的金额，违反合同造成的金额损失，或者违反合同对受害人其他活动的影响程度。”这一评注对于理解根本违约是有意义的，但却过于简单和抽象，很难作为当事人或法院判定是否构成根本违约的标准。在上述个人住房金融借款案件的审判中，我们应当在以下两个方面把握借款人的行为是否构成了理论上所说的根本性违约，从而使银行能采取解除合同的手段：（１）看违约部分的金额与整个合同之间的比例。如果借款人少交欠付的贷款已经占全部借款合同金额的相当大部分，一般认为构成根本违约。比如连续拖欠超过一定的月份，金额达到合同金额的10%以上等；反之，不能认为已经构成根本性违约。（２）考虑违约的后果及损害能否得到及时的修补。一般情况下，应当允许借款人及时全部支付拖欠的贷款和利息、罚息、复息等费用。某些情况下，即使违约行为是严重的，但如果这种违约是可以修补的，它并不能被认为构成根本违约。因此，是否构成根本性违约，法院可以根据实际情况来认定，不宜一概判令解除合同。

综上，笔者认为，银行等金融机构利用合同签订中占据的强势地位，制订苛刻的格式条款，对个人住房贷款客户的轻微违约行为动辄采取解除合同这样激烈的手段，不利于维护金融领域的稳定。此类案件的审理中，应区别情况，对部分违约情形并不严重的借款合同案件，向当事人释明法律，多判决继续履行合同，让个人住房借款合同能得到最大可能的实际履行。

（作者单位：江苏省苏州市工业园区人民法院）