济南市物业管理办法
山东省济南市人民政府
济南市物业管理办法
济南市人民政府
第一章 总 则
第一条 为加强本市城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。
第三条 本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。
本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。
物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。
第四条 市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。
规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居民委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。
第二章 物业管理组织
第五条 本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。
第六条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。
业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。
市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会组成人员；
（二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作；
（三）通过和修订业主公约；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定聘用或解聘物业管理企业；
（六）决定物业管理的其他有关事项。
第八条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。
第九条 业主委员会的主要职责：
（一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同；
（二）监督物业管理企业的物业管理情况；
（三）听取业主和非业主使用人的意见和建议；
（四）配合物业管理企业落实各项管理措施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十条 市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。
第三章 物业管理企业
第十一条 成立物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有企业的名称、章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；
（三）具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力；
（四）有三十万元以上货币注册资金；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第十二条 物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。
第十三条 申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：
（一）物业管理企业资质审查申报表；
（二）法定代表人证明书和身份证明；
（三）管理章程、经营场所证明及资信证明；
（四）各类专业管理人员的资格证书或证明文件；
（五）其他有关的文件、资料。
第十四条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。
第四章 物业管理服务
第十五条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。
第十六条 物业管理聘用合同应当包括以下内容：
（一）物业管理服务的项目、范围、内容及费用；
（二）双方当事人的权利和义务；
（三）管理服务的要求和标准；
（四）合同期限；
（五）违约责任及争议的解决方式；
（六）当事人双方约定的其他事项。
第十七条 物业管理服务事项应当包括下列内容：
（一）房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新；
（二）电梯、二次供水等设施的运行服务；
（三）收集生活垃圾和清扫保洁环境；
（四）协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作；
（五）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
（六）物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理；
（七）物业管理聘用合同确定的其他事项。
第十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位，可以将本单位的专业服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务。不实行委托服务的，有关市政设施管理单位应当服务到户。
第十九条 选聘物业管理企业，应当采取公开招标或邀请招标。采取公开招标的，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。
第二十条 业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。
第二十一条 物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订服务合同。服务合同包括下列主要内容：
（一）物业管理服务内容；
（二）双方权利和义务；
（三）费用标准和交纳期限；
（四）违约责任及争议解决方式；
（五）其他事项。
第二十二条 物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被注销的，业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。
物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内，腾出小区的物业管理用房及其他物业管理服务设施，交出有关资料，办理费用结算等移交手续。
第二十三条 物业管理经费收入的主要来源：
（一）开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金；
（二）按规定提取的物业共用部位维修基金利息；
（三）按规定收取的物业管理服务费；
（四）专项委托服务收入；
（五）物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入；
（六）其他合法收入。
本条第（一）项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存，专款专用。
本条第（三）项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理服务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制定，报市政府批准后公布实施。
第二十四条 新建住宅小区的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。
第二十五条 新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位在进行物业管理权移交时，应当按小区总建筑面积0．2％的比例向业主委员会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施。
物业管理用房、停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。
第五章 物业的使用和维护
第二十六条 物业维护责任，按下列规定划分：
（一）房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行维护；
（二）房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护；
（三）市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。
第二十七条 物业维护费用，按下列规定承担：
（一）房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或非业主使用人承担；
（二）房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担；房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支；
（三）配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支；
（四）市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。
第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应当予以配合。
第二十九条 业主和非业主使用人使用物业不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备；
（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建（构）筑物；
（四）侵占绿地、损坏花草、树木；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建（构）筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画；
（七）排放有毒、有害物质或噪声扰民；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
第三十条 供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时，该设施的管理单位应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。
第六章 法律责任
第三十一条 物业管理企业违反本办法第十二条、第十四条规定的，由市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元以下罚款。
第三十二条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。
第三十三条 物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法，涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的，由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。
第三十四条 物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时，可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的，可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十五条 物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务，经多次教育仍不改正的，除按前条规定处理外，由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。
第三十六条 物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第三十八条 本办法发布前已实施物业管理但不规范的，由市物业行政主管部门限期整改。
本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区，尚未实行物业管理的，由市物业行政主管部门限期实行物业管理。
第三十九条 各县（市）可参照本办法执行。
第四十条 本办法具体应用中的问题由市物业行政主管部门负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。
1999年7月30日
教育部、国家发展改革委、财政部关于农村中小学危房改造工程的实施意见
教育部 国家发展和改革委员会 财政部
教育部、国家发展改革委、财政部关于农村中小学危房改造工程的实施意见
教财〔2003〕5号
根据国务院批准的《国家发展改革委、教育部、财政部关于农村中小学危房改造工程的实施方案》（以下简称《实施方案》），现对继续实施农村中小学危房改造工程（以下简称工程）提出如下实施意见：
一、工程的组织实施和管理机构
工程由教育部、国家发展改革委、财政部和地方人民政府共同组织实施。地方人民政府要切实承担工程的主要责任，成立由主管教育的副省长（副主席、副市长）牵头，教育、发展改革（计划）和财政部门参加的工程领导小组，负责工程的组织实施工作。“全国中小学危房改造工程部际协调小组办公室”（简称全国危改办），具体负责工程实施的管理和检查监督工作。
地方县级以上人民政府也要成立相应的组织机构，负责对本地区工程实施的领导和管理。
二、工程改造规划的目标
从今年起用3年时间，中央安排专项资金支持地方政府完成对农村中小学现存D级危房的改造任务。建立和完善农村义务教育设施建设投入新机制。农村中小学现存的B级、C级危房及以后新产生的危房，由地方政府负责核查、制订规划、落实资金并承担改造责任。
三、制订工程规划的原则和要求
各省要根据国务院批准的实施方案，实事求是地制订本地区的工程总体规划，进一步明确改造任务、投入资金数额、资金筹措方案和年度项目实施计划，报3部委审定。制订工程总体规划方案要遵循以下原则：
（一）各级教育、发展改革、财政部门要各司其责、密切配合，对本地区申报的农村中小学危房面积数认真核实，实事求是地做好工程总体规划和分年度项目实施计划。工程实行项目管理。
工程总体规划必须覆盖全部现存D级危房。要按照轻重缓急的原则，提出分年度项目实施计划建议方案。申请中央专项资金的项目必须纳入工程总体规划。中央专项资金安排过的项目不能重复安排。
凡是申报中央专项资金补助的项目学校，使用国债资金的项目中央专项资金不得低于20万元，使用财政预算资金的项目中央专项资金不得低于10万元。
（二）工程的项目学校必须是政府举办的农村义务教育阶段的小学、初中和完全中学（包括其中的高中部分），以及相应阶段的特殊教育学校。
各地要在2002年上报的中小学危房资料数据库（扣除2001年至2002年已改造的项目）基础上，制订本地区工程实施总体规划和年度项目实施计划。在优先选择最急需改造的教学和教辅用房的同时，对农村学校急需改造的学生宿舍、食堂和厕所也要纳入工程统筹考虑。改造、新建校舍要考虑实施农村中小学远程教育的设计要求，并要符合国家有关的卫生安全规范。
因遭受重大自然灾害损毁的农村中小学校舍，如属未列入中小学危房资料数据库的学校，可在有关职能部门出具危险房屋安全鉴定报告，补报《农村中小学危房改造工程项目申请表》后，纳入工程总体规划，并本着急事急办的原则，优先安排此类项目。
（三）制订工程总体规划要与中小学布局结构调整、已经实施的“中小学危房改造工程”、“国家贫困地区义务教育工程”以及世界银行贷款“西部地区基础教育发展项目”规划相结合。布局调整规划中准备撤销的学校不得列入危房改造项目。
（四）制订工程项目规划必须与建设实施有机衔接。在选择校址时，要保证有与拟建学校规模相适应的用地面积，地形、地质、地貌和周边环境符合学校安全、安静、卫生要求，有利于防灾及安全疏散，避免在自然灾害频发和其他存在不安全因素的区域选择校址。工程实施必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。建筑设计、施工单位必须具有国家认定的资质。校舍建设要因地制宜，本着“经济、实用、整洁、安全”的原则。农村小学的建筑应以平房为主。
（五）各地在上报工程总体规划和分年度实施计划时，必须实事求是，保证其科学性和严肃性。项目规划应包括以下要点：
1.农村中小学教育现状。包括：教育经费投入、在校师生数、现有校舍面积、现有各级危房面积、办学条件基本情况等。
2.项目总体规划目标及实现目标的具体措施。包括：2003年至2005年三年总体规划和2003年、2004年、2005年分年度实施计划。
3.各年度入选项目学校危房改造规划和项目申请预算情况。
4.项目建设总成本概算及测算依据说明。
5.中央专项资金和地方各级政府投入专项资金数额。
6.建立农村中小学危房改造投入保障机制的主要措施。
制订项目规划不能留有资金缺口，申请中央专项资金补助数额不能突破中央专项资金额度，地方各级政府承诺的专项资金数额必须列入各级政府预算，确保落实。
四、工程资金的保障和使用方向
工程资金以政府投入为主。坚持“地方投入为主，中央适当补助”的原则。中央和地方各级政府都要设立工程专项资金，统筹规划、协调使用，明确任务、强化监管，确保实现工程确定的目标。
省级人民政府对本地区的中小学危房改造工作承担主要责任。地方政府用于工程的专项投入主要由项目省省级政府承担。严禁借此向农民和学校乱收费和摊派各种费用，切实减轻农民和学校的负担。
中央专项资金重点支持中西部地区集中解决农村中小学现存的D级危房问题，并坚持向西部农村贫困地区倾斜的原则。
中央专项资金补助范围是：西部12个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团，中部10个省及辽宁省、山东省、福建省的部分贫困地区。
北京、天津、上海、江苏、浙江、广东6省、市及计划单列市的中小学危改工作和资金安排，以及建立危房改造投入保障机制，由当地政府负责。
中央专项资金补助的地区，省级政府要根据重新核定的D级危房改造任务和中央专项资金额度，核算完成任务需要承担的资金数额，并负责筹措落实，做好分年度预算。3部委根据各省制订的总体规划和省级政府筹措资金落实情况，按照不同渠道中央专项资金管理要求，分年度核定中央专项资金补助数。对于危房改造任务重、地方财力薄弱的县，中央和省级专项资金投入应不低于其改造现存D级危房工程资金总量的70%，其余部分由市、县两级政府负担。
中央专项资金和地方政府专项资金，要统一纳入各级财政国库，实行分账核算管理，统筹安排使用，确保专款专用。各级财政部门要根据工程实施进度，及时足额拨付项目资金。
对工程专项资金未实行分账核算管理、地方政府承诺资金不到位或弄虚作假、工程质量不合格的地区，3部委在分年度核定中央专项资金补助数时，将缓拨或核减甚至停拨中央专项资金。
五、中小学危房改造投入保障机制的主要内容
地方各级政府要以实施工程为契机，建立健全以地方政府投入为主、多渠道筹措资金的中小学危房改造投入保障机制，使今后中小学危房改造走上信息准确、责任分明、资金到位、管理有序的正常渠道。
（一）进一步明确政府在中小学危房改造工作中的责任和任务。地方各级政府要把维护、改造和建设中小学校舍纳入本地区社会事业发展和基础设施建设规划，合理制订危房改造总体规划和年度项目实施计划。
（二）落实危房改造保障措施，建立经常、稳定的中小学危房改造经费渠道。地方各级政府要把中小学校舍维护、改造和建设所需经费纳入政府预算，并且要在上级农村税费改革转移支付中，明确一定比例专项用于农村中小学危房改造。
地方各级政府要加强领导，对工程项目建设涉及的土地使用费、图纸设计费、地勘费、监理费等收费要严格执行有关政策，严禁以各种名义对工程项目高收费、乱收费。
（三）健全危房改造管理机构，加强管理人员队伍建设和业务培训，规范危房鉴定、校园规划、工程立项、勘察设计、招标管理、施工监理、资金使用、竣工验收、资料归档等工作程序。
（四）建立完善中小学校舍管理数据库和校舍定期勘察、鉴定工作制度。地方各级政府每年要组织有关部门对辖区内中小学校舍进行安全检查和危房鉴定，切实做到早发现、早改造。各级教育行政部门和学校要建立完善中小学校舍管理数据库，确保信息准确。
（五）建立中小学危房改造项目公示和责任追究制度，自觉接受社会监督。
六、项目的申报和审批程序
为加强工程的项目管理，确保工程总目标的实现，项目申报采取自下而上逐级申报的程序。
请各省（区、市）教育、发展改革（计划）、财政部门按照国务院批准的《实施方案》和本文件要求，抓紧制订本省份工程总体规划和年度项目实施计划，务必于11月10日前由省级教育、发展改革（计划）、财政部门联合报送3部委。经3部委审核后，与各省签署工程项目建设目标管理责任书。
2003年由国家发展改革委安排20亿元，2004-2005年由财政部和教育部共同承担40亿元，3年共计60亿元补助地方实施工程。请各地在制订工程总体规划的基础上，按照不同渠道中央专项资金管理要求，按年度编报当年中央专项资金项目实施计划。
进一步加强农村教育工作，继续实施农村中小学危房改造工程，是本届政府实施科教兴国战略，贯彻“三个代表”重要思想的一项重要举措。地方各级政府一定按照国务院的要求，牢记“群众利益无小事”，本着对党、对人民高度负责的精神，精心组织，认真实施，确保工程目标的实现。
附件：农村中小学危房改造工程项目建设目标管理责任书（格式文本）（略）
